アパートの外壁塗装費用｜内訳と入居者への配慮
アパートの外壁塗装を検討するとき、「何戸ならいくら」と知りたくなります。しかし、同じ戸数でも建物の外周、階数、外壁材、共用廊下や階段の形、補修の量が違えば見積額は変わります。戸数は費用を決める単位ではなく、工事規模を伝える情報の一つです。まず塗装する壁と同時に直す部分を分けて見ましょう。
外壁塗装だけを考えていたつもりでも、屋根、階段の鉄部、バルコニー防水、シーリングの補修が必要になることがあります。入居者が住みながら工事をする場合は、作業時間や窓・洗濯物の扱いも決めなければなりません。ここでは一棟の賃貸アパートを想定し、費用の読み方と入居者への連絡を整理します。賃貸戸建てのオーナー向けの判断は賃貸戸建ての外壁塗装を参照してください。
建物と工事範囲を伝えて見積もる
外壁塗装見積ナビで見積もりを相談する場合は、所在地、構造、階数、戸数、共用廊下と階段、入居状況を先に伝え、アパート工事に対応できる掲載店があるか確認してください。対応可能な施工店には、外壁のみの案と必要な共用部の補修を含む案を分けて見積もってもらいましょう。
アパートの費用は戸数より塗装面積と付帯工事で変わる
同じ二階建て六戸でも、細長い建物と中廊下のある建物では外周や塗装できる壁面積が異なります。窓と玄関の数も塗装面積から控除する部分を変えます。足場は外壁の塗装面積とは別に、建物の外周と高さ、出入り口や駐車場の位置から計画します。建物図面があれば現地調査の前に渡し、図面がない場合は実測方法を聞きましょう。
費用を比較するときは、外壁だけを塗る費用、足場・養生、下地補修、シーリング、共用部、防水を分けてください。たとえば鉄骨階段の錆が進んでいる物件では、外壁を塗り直すだけでは共用部の安全や見た目の問題が残ります。屋根やバルコニー防水の状態が良ければ、その工事を同時にする必要があるとは限りません。現地調査の結果をもとに工事項目を決めます。
| 費用を変える項目 | 見積書で確認する数量・範囲 |
|---|---|
| 外壁の塗装 | 外壁材ごとの実面積、窓・扉の控除、下塗りと上塗りの製品 |
| 足場・養生 | 建物の外周と高さ、階段・駐車場・通路の確保、飛散防止 |
| 下地補修 | ひび、浮き、反り、ALCの目地やサイディングのシーリング |
| 共用部 | 階段・廊下の鉄部、手すり、軒天、雨樋、照明や設備の周囲 |
| 防水・屋根 | バルコニー床、共用廊下、屋根・屋上の調査結果と別工事の範囲 |
| 居住中の対応 | 駐車場所、洗濯物・窓の制限、掲示・個別案内、緊急時の連絡 |
一般の戸建ての「一坪あたり」の数字を、アパートの延床面積へ掛けると、共用部や外壁面積の差を見落とします。単価と数量の見方は外壁塗装の見積書の見方を参考にしてください。
公表された費用例は工事範囲と資料の時点を読む
国土交通省の「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」は、RC造20戸・1LDK〜2DKの賃貸住宅を例に、築11〜15年目の修繕を棟あたり約1,090万円と示しています。ただし、これは外壁塗装だけの金額ではありません。屋根と外壁の塗装、ベランダ・階段・廊下の塗装・防水、給湯器の修理・交換、排水管の高圧洗浄などを合わせた、2018年公表の計画修繕の例です。現在の個別物件にそのまま当てはめられる相場ではありません。
同じガイドブックは、建物ごとに具体的な時期や金額が異なると明記しています。国土交通省の事例編も、掲載した単価や周期を投資規模の目安とし、実際の計画では管理会社や施工会社へ相談するよう案内しています。現時点の発注額を知るには、図面と現地調査から施工範囲をそろえた見積書が必要です。
小規模な木造アパートと、階数の多いRC造の建物を同じ価格表へ並べても、工事範囲が違えば比較になりません。規模別の金額を探す際は、戸数だけでなく、階数、塗装面積、外壁材、屋根・防水・共用部を含む範囲、税込かどうか、提示された時期まで確認してください。
塗装時期は築年数だけでなく部位ごとに決める
修繕計画は資金を準備するための目安であり、暦どおりに全面塗装する約束ではありません。色あせ、チョーキング、ひび割れ、シーリングの割れ、鉄骨階段の錆、バルコニーの排水状態を部位ごとに記録します。雨漏りや外壁の浮きがあれば、塗装時期より先に原因を調査してください。外壁材の種類によって確認する継ぎ目や補修方法も変わります。
前回工事の見積書・保証書・工程写真を確認すると、塗料と補修した場所が分かります。オーナーが代わって記録がない場合も、現地調査で旧塗膜と下地の状態を調べてもらいます。階段・廊下・バルコニーが外壁より先に傷んでいるなら、同じ足場を使う必要がある工事と、足場なしでできる工事を分けて計画しましょう。
一度にすべてを更新するか、優先順位を付けるかは、雨漏りの有無、安全性、入居者への影響、予算で判断します。見た目の改善だけを理由に不具合を塗り隠すと、次の点検が難しくなります。診断写真に場所を記し、先に直す理由を施工店へ説明してもらってください。
入居者がいる工事は通知と生活動線を決める
アパートは居住中に作業するため、洗浄・養生・塗装の各日に使えない場所を具体的に伝える必要があります。掲示だけでは気づかれない入居者もいます。管理会社と連携し、案内を配る方法と連絡窓口を決めましょう。玄関前、共用階段、駐車場、駐輪場、ゴミ置き場を使えるかも工程表へ入れてください。
案内には、作業予定日と時間帯、窓を開けにくい日、洗濯物を干せない日、車や自転車の移動が必要な日、作業中の問い合わせ先を記します。天候で工程が変わった際に誰が再通知するかも決めておくと、入居者が予定を立てやすくなります。臭いへの感じ方、在宅勤務、乳幼児や体調上の事情などは個別の調整が必要な場合があります。室内の換気口や給排気設備を覆う作業も、施工店に工程を確認してください。
共用通路の養生で幅が狭くなる、階段を一時的に使えない、夜間の照明が隠れるといった状態は、事故につながります。避難と日常の通行を確保できる施工順を選び、工事終了後に養生や仮設物が残っていないか確認しましょう。外壁塗装中の窓と換気の扱いは工事中に窓を開けられるかでも整理しています。
相見積もりでは外壁だけの案と同時修繕案を分ける
「一棟塗装一式」と記された見積書では、各社が同じ工事を提案しているか分かりません。一社は外壁と足場だけ、別の会社は屋根・階段・防水まで含むことがあります。まず修繕が必要な箇所を診断写真で確認し、共通して頼む範囲を決めます。追加の提案は、その理由と費用を別行にしてもらいましょう。
| 比較する項目 | 各社へ示してもらうこと |
|---|---|
| 建物条件 | 構造、階数、戸数、外壁材、実測した塗装面積 |
| 外壁 | 下地補修の箇所・数量、下塗り・上塗りの製品と回数 |
| 共用部 | 階段・廊下・手すり・軒天・雨樋を塗るか、どこを交換するか |
| 別工事 | 屋根、バルコニー・廊下防水、シーリングの対象と金額 |
| 居住中の運用 | 通知、駐車場、共用通路、窓・洗濯物の制限、連絡窓口 |
| 完了と保証 | 工程写真、入居者への復旧通知、保証する部位と症状 |
施工店選びでは、価格に加えて、居住中のアパート工事に対応できるか、共用部と防水工事を誰が担当するかを確認してください。外壁塗装のみを扱う会社へ防水や設備の見積もりまで求めても、担当範囲が不明確になります。管理会社が工事連絡を担う場合は、施工会社との役割分担を契約前に決めましょう。
よくある質問
アパートの外壁塗装は何戸でいくらですか？
戸数だけでは金額を出せません。建物の外周と高さ、外壁面積、階段・廊下・バルコニーの構造、下地補修の量で変わります。公表された金額を見るときは、屋根・防水・設備まで含むのか確認してください。現在の工事額は現地調査後の見積書で比較します。同じ戸数の事例でも外壁材と塗装面積が分からなければ、単価を自分の建物へ移せません。
二階建てのアパートなら戸建ての坪単価を使えますか？
そのまま使うと、共用階段や廊下、住戸ごとの開口部、足場と駐車場の条件を見落とします。延床面積が同じでも塗装面積は異なります。図面または実測で外壁と共用部の数量を出し、工事項目ごとに費用を示してもらいましょう。戸建て向けの単価表は項目の抜けを点検する参考にとどめ、棟の総額計算には使わないでください。
入居者が住んだまま外壁を塗装できますか？
居住中に工事する計画は可能ですが、窓や洗濯物、通路、駐車場を使えない日が生じます。工程表を管理会社と共有し、通知方法、変更時の再連絡、問い合わせ先を決めてください。共用階段や玄関への出入りを確保できる施工順も確認しましょう。入居者の不在中に養生や駐車位置を変更する場合の連絡方法も、着工前に共有しておきます。
アパートの屋根や共用階段も同時に塗るべきですか？
劣化状態と足場の要否を見て決めます。屋根や階段に不具合がないなら、外壁と同時に工事する必要があるとは限りません。錆で弱った階段は塗装だけでは直らず、補修・交換を先に検討します。各部位の診断写真と見積もりを別行でもらい、優先順位を付けましょう。同時工事を提案されたら、今行う理由と別の時期に行う場合の足場費用も聞いてください。
外壁塗装の案内は誰が入居者へ伝えますか？
オーナー、管理会社、施工会社の誰が掲示・個別案内・変更通知を担うか、着工前に決めます。窓・洗濯物・駐車場・通路の制限と緊急連絡先を、入居者が確認できる形で知らせてください。天候で工程がずれたときの連絡担当も決めておくと混乱を減らせます。通知文には住戸ごとに異なる制限があれば追記し、作業終了後の復旧予定も明記しましょう。
まとめ
アパートの外壁塗装費用は、戸数だけでは決まりません。外壁面積、足場、補修、共用部、防水を分け、屋根や設備まで含む公表事例を「外壁だけの相場」と読み替えないようにしましょう。
居住中の工事では、入居者の生活動線と通知も計画の一部です。各社の見積書で施工範囲、数量、工事中の対応、保証をそろえて比べてください。
対応可否と工事範囲を先に確認
外壁塗装見積ナビでアパートの見積もりを相談する際は、建物の構造・階数・戸数・入居状況を伝え、対応できる掲載店があるか確認しましょう。対応可能な会社には、外壁と共用部・防水の工事を分けて提案してもらってください。