外壁塗装の減価償却と修繕費｜賃貸・事業用建物の税務の考え方

2026年11月9日契約・お金

アパートや貸家、店舗、事務所の外壁を塗り替えると、その費用をその年の経費にできるのか、減価償却で何年にも分けるのかが問題になります。工事の金額が大きいほど、この区分で各年の所得が変わります。

この記事では、賃貸用・事業用の建物に限って、外壁の工事費を修繕費と資本的支出に分ける考え方を、国税庁の通達とタックスアンサーをもとに整理します。自分が住むための自宅の外壁塗装は、この記事の対象外です。税の記述は2026年11月8日に確認した内容で、タックスアンサーは令和8年4月1日現在の法令等に基づいています。実際の処理は、工事の内容を見たうえで税理士に確認してください。

工事内容を分けた見積もりを外壁塗装見積ナビで比較

外壁塗装見積ナビで見積もりを依頼する際は、賃貸用・事業用の建物であることを伝え、塗り替えと改良にあたる工事を分けて記載してもらいましょう。税理士に相談するときの資料としても使えます。

自宅の外壁塗装は経費になりません

はじめに対象を確認します。修繕費や減価償却の話が関係するのは、不動産所得や事業所得を計算する建物です。国税庁のタックスアンサーNo.2210は、家事上の費用は必要経費にならないと説明しています。自分や家族が住むだけの家を塗り替えても、その費用を経費にすることはできません。

店舗併用住宅のように、一つの建物に住まいと業務の部分がある場合は、一つの支出が家事上と業務上の両方に関わる「家事関連費」になることがあります。必要経費にできるのは、業務を行ううえで直接必要だったことが明らかに区分できる金額に限られます。外壁は建物全体に関わる工事なので、業務部分の割合の出し方を税理士と決めておきましょう。

確定申告に添える書類や、工事の証明書の受け取り方は外壁塗装の確定申告に必要な書類で説明しています。貸家の修繕を誰が負担するかという大家の義務は、賃貸戸建ての外壁塗装で扱っています。

修繕費と資本的支出は、工事の名目ではなく実質で分かれます

修繕費は支出した年の経費にでき、資本的支出は減価償却で複数年に分けて経費にします。どちらになるかは、見積書の工事名ではなく、工事の実質で判定すると国税庁は説明しています。

区分	国税庁が示す内容	経費にする時期
修繕費	通常の維持管理や、き損した資産の原状回復のために要した部分	支出した年（事業年度）
資本的支出	資産の使用可能期間を延ばす部分、または価値を高める部分	減価償却で複数年に分ける

法人税基本通達7-8-1は、資本的支出の例として、避難階段の取付けなど物理的に付加した部分、用途変更のための模様替えなどの改造・改装、部分品を特に品質や性能の高いものに取り替えた場合の通常の取替えを超える部分を挙げています。法人税基本通達7-8-2は、通常の維持管理や原状回復のための部分が修繕費になるとしています。個人の場合は、所得税基本通達37-10以下に同じ趣旨の定めがあります。

外壁の塗り替えそのものを例示した通達の文言は、今回確認した範囲にはありません。参考になるのは、国税不服審判所が平成元年10月6日の裁決で、鉄筋コンクリート造の店舗共同住宅の外壁補修について判断した事例です。審判所は、塗装工事などは建物の通常の維持・管理に必要な修繕の範囲に属するとし、美装工事についても塗装材として特別に上質な材料を用いたものではないとして、修繕費に当たるとしました。ただしこれは個別事案の判断であり、どの外壁塗装にも当てはまることを示したものではありません。

外壁工事の内容ごとに、判断が分かれやすい点

外壁の工事では、一つの見積もりの中に性格の違う項目が混ざることがあります。次の表は、国税庁の基準に照らして、税理士に確認しておきたい点を工事内容ごとに整理したものです。結論を示す表ではなく、相談の論点をまとめたものとして読んでください。

工事の内容	関係する基準	確認したい点
同程度の塗料での塗り替え	通常の維持管理（通達7-8-2）	劣化した塗膜を元の状態に戻す工事か
高耐久の塗料への変更	価値を高める・耐久性を増す部分（通達7-8-1）	通常の塗り替えを超える部分があるか
既存外壁に新しい外壁材を重ねるカバー工法	物理的に付加した部分（通達7-8-1）	新たに加わる部分と、維持管理の部分の分け方
外壁材の張り替え	原状回復か改良か（通達7-8-1・7-8-2）	元と同程度の材料か、性能の高い材料か
断熱など新しい機能の追加	価値を高める部分（通達7-8-1）	機能を加える部分の金額を分けられるか
用途変更に伴う外観の改装	用途変更のための模様替え（通達7-8-1）	改装に直接要した金額はどれか

外観を大きく変える工事の選択肢は外壁カバー工法の施工例と費用で説明しています。税務の扱いは工法の名前だけでは決まらないため、工事の目的と内容を説明できる資料を残しておくことが大切です。

金額で判定できる基準と、区分の特例があります

実質で判断しにくいときのために、国税庁は金額による基準を設けています。法人は法人税基本通達7-8-3〜7-8-5、個人は所得税基本通達37-12〜37-14が根拠です。

順番	基準	扱い
1	一の修理・改良の金額が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行うことが実績などから明らか	修繕費にできる
2	資本的支出か修繕費か明らかでない金額が60万円未満、または前期末（前年末）の取得価額のおおむね10％相当額以下	修繕費にできる
3	上記に当たらず、明らかでない金額がある場合に、継続して30％相当額と前期末（前年末）取得価額の10％相当額のいずれか少ない額を修繕費とする	区分の特例として認められる

一般的な戸建て規模以上の外壁塗装では、足場を含めると20万円を超えることが多く、数年に一度の工事でもないため、1番の基準には当たりにくいと考えられます。そのため実際には、工事の実質で判断するか、2番や3番の基準を使えるかを検討することになります。

区分の特例の計算を、仮の金額で示します。明らかでない金額が300万円、建物の前期末の取得価額が2,000万円の場合です。60万円以上で、取得価額の10％である200万円も超えているので、2番の基準には当たりません。特例では、300万円の30％である90万円と、取得価額の10％である200万円のいずれか少ない90万円が修繕費となり、残りの210万円が資本的支出になります。

なお、法人税基本通達7-8-6は、災害で被害を受けた資産について、原状回復の費用は修繕費とするなど別の取扱いを定めています。台風などの被害を直す工事では、この取扱いが関係するため、被害の記録を残して税理士に相談しましょう。

資本的支出になった部分の減価償却と、建物の耐用年数

資本的支出とされた金額は、減価償却で各年の経費にします。国税庁のタックスアンサーNo.2107によると、平成19年4月1日以後の資本的支出は、原則として、元の資産と種類と耐用年数が同じ資産を新たに取得したものとして償却します。

ここでいう耐用年数は、省令で定められた建物の法定耐用年数です。耐用年数省令の別表第一は、建物を構造と用途で区分しており、「外壁塗装」や「塗装工事」という独立した区分はありません。塗料が何年もつかという目安とは別の数字ですので、混同しないようにしましょう。塗料ごとの年数の目安は外壁塗装の耐用年数で説明しています。

建物の構造（省令の区分）	住宅用	事務所用
木造・合成樹脂造	22年	24年
木骨モルタル造	20年	22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造	47年	50年

このほかの構造や店舗などの用途は、別表第一の該当する区分を確認してください。また、耐用年数を過ぎた建物に工事をした場合でも、資本的支出と修繕費の区分は一般の例によると通達7-8-9は定めています。

減価償却の計算例を示します。平成19年4月1日以後に取得したものとされる資産の定額法では、「取得価額×償却率」が各年の償却費です。先ほどの210万円が木造の住宅用（22年）の資本的支出だとすると、別表第八の償却率は0.046なので、年間の償却費は96,600円です。年の途中で取得した場合は月数で按分します。償却方法の選定や工事の年に経費とできる金額は、個別の状況で変わるため税理士に確認してください。

見積書と書類を、税務の判断に使える形でそろえましょう

税務の区分は工事の内容で決まるため、見積書の書き方によって判断のしやすさが大きく変わります。施工店ごとの見積もりを比べるときは、金額だけでなく次の項目が読み取れるかを確かめましょう。

比べる項目	施工店に示してもらう内容
工事の区分	塗り替えと、カバー工法・断熱・追加工事などの金額を別の行にしているか
塗料	現在の仕様と新しい塗料の製品名、グレードを変えた理由
建物の特定	物件の所在地、建物名、面積、工事の対象部分
劣化の根拠	診断内容と劣化箇所の写真、補修の必要性の説明
工事の時期	契約日、着工日、完了日、引渡し日
請求の宛名	所有者名や法人名が登記・申告の内容と合っているか

「外壁工事一式」のように一行でまとめられた見積書では、どの部分が維持管理で、どの部分が改良なのかを後から説明しにくくなります。工事の途中で内容を変更した場合も、変更後の書面を残してください。見積書全体の見方は外壁塗装の見積もりの取り方で、アパートの工事費の内訳はアパートの外壁塗装費用で説明しています。

経費にする年の判断にも、書類の日付が関わります。タックスアンサーNo.2210は、必要経費になるのはその年に債務が確定した金額であると説明しています。年末をまたぐ工事や前払いがある場合は、契約書と完了の記録をそろえて税理士に相談しましょう。

よくある質問

外壁塗装の費用はすべて修繕費として経費にできますか？

すべてを修繕費にできるとは言い切れません。通常の維持管理や原状回復のための部分は修繕費になりますが、使用可能期間を延ばす部分や価値を高める部分は資本的支出になります。判定は名目ではなく実質で行うため、工事内容を税理士に確認してください。

国税庁が定める外壁塗装の耐用年数は何年ですか？

耐用年数省令の別表第一は建物を構造と用途で区分しており、外壁塗装という独立した区分はありません。資本的支出になった部分は、原則として元の建物と同じ種類・耐用年数の資産を新たに取得したものとして償却します。木造の住宅用なら22年、鉄筋コンクリート造の住宅用なら47年です。

自宅の外壁塗装を確定申告で経費にできますか？

自分や家族が住むための自宅の外壁塗装は、家事上の費用なので必要経費になりません。店舗併用住宅などは、業務のために直接必要だったことが明らかに区分できる金額に限って必要経費になります。業務部分の割合の出し方は税理士に確認しましょう。

60万円を超える外壁塗装は必ず資本的支出になりますか？

60万円以上でも、それだけで資本的支出になるわけではありません。60万円未満という基準は、資本的支出か修繕費か明らかでない金額に使う形式的な基準です。工事の実質が維持管理や原状回復であれば修繕費に当たります。明らかでない金額がある場合は、取得価額の10％基準や区分の特例も検討しましょう。

高耐久の塗料に変えると資本的支出になりますか？

塗料を変えただけで資本的支出と決まるわけではなく、国税庁の資料にも塗料のグレードで区分する具体的な定めは確認できませんでした。国税不服審判所の裁決では、特別に上質な材料を用いたものでないことが修繕費の判断の一要素になっています。変更の理由と金額の差を見積書で分けてもらい、税理士に確認してください。

建物を法人で所有している場合と個人で所有している場合で考え方は違いますか？

修繕費と資本的支出を分ける考え方は共通していますが、根拠が異なります。法人は法人税基本通達7-8-1〜7-8-6とタックスアンサーNo.5402、個人は所得税基本通達37-10〜37-14とタックスアンサーNo.1379を確認してください。計算の基準日も、法人は前期末、個人は前年12月31日です。

まとめ

賃貸・事業用建物の外壁塗装は、通常の維持管理や原状回復なら修繕費、使用可能期間を延ばす部分や価値を高める部分は資本的支出として減価償却します。判定は工事の名目ではなく実質で行い、判断しにくい金額には20万円、60万円、取得価額の10％、区分の特例といった基準があります。自宅の工事は経費になりません。

工事内容によって結論が変わるため、塗り替えと改良を分けた見積書を用意し、個別の判断は税理士に確認してください。

賃貸・事業用建物の外壁塗装を外壁塗装見積ナビで見積もり比較

外壁塗装見積ナビで見積もりを依頼し、塗り替えと改良の工事を分けた金額、塗料の製品名、工事の時期を各社に示してもらいましょう。税理士への相談に必要な材料をそろえやすくなります。